בדקנו מה עדיף: להשכיר דירה לטווח קצר או ארוך?

האופציה של השכרת דירה בעזרת AIRBNB ואתרים דומים עשויה להיות רווחית יותר בהשוואה לתשואה מהשכרה ארוכת טווח. יחד עם זאת חשוב לזכור שהשיקול הכלכלי אינו היחיד. מה חשוב לדעת לפני שמחליטים איך להשכיר את הנכס? מיקי גליה, מנכ"ל חברת ניהול הנכסים האוסמנג'ר, הכין עבורכם מדריך מפורט.

בעלי דירות רבים מתלבטים האם להשכיר את הנכס שברשותם לטווח קצר או לטווח ארוך. הבסיס לדילמה פשוט: מצד אחד, השכרה לטווח קצר מגדילה את שורת הרווח בהשוואה להשכרה לטווח ארוך, ומצד שני ישנם שיקולים נוספים מעבר לרווח הכספי.
בנוסף, חשוב להבהיר שישנם נכסים שלא מתאימים להשכרה קצרת טווח. רק דירות במקומות מרכזיים שמגיעים אליהם תיירים רבים – למשל תל אביב, חיפה או ירושלים – הן נכסים שניתן להשכירם לפרקי זמן קצרים. דגש מרכזי אחר הוא העיצוב: דירה להשכרה לטווח קצר חייבת להיות מסוגננת ומרשימה ברמה של חדר מלון. היא צריכה להיות מתוקתקת לגמרי וגם מאובזרת לחלוטין (כולל סכו"ם, מגבות חדשות, מצעים נקיים, נרות ריחניים ועוד). הסדר והניקיון הם עוד מרכיבים הכרחיים, ונדרש ניקוי יסודי אחרי כל דייר שיוצא מהנכס, בדיוק כמו בבית מלון. דירה שלא עומדת ברף הציפיות הגבוה תקבל דירוגים נמוכים באתרים שבהם היא מוצגת (AIRBNB ודומים לו) ותישאר ריקה.

מדוע נוצר ביקוש להשכרת הדירות לפרקי זמן קצרים?
הרעיון החדש יחסית של השכרת דירה לפרק זמן קצר נולד בגלל שבבתי המלון ישנה מגבלה של 2-3 בני אדם בחדר (אלא אם כן מדובר בסוויטה). בנוסף רמת המחירים בבתי המלון גבוהה יחסית. כתוצאה מכך אם מגיעים לישראל 4 אנשים או יותר הם ייאלצו לשלם על 2 חדרי מלון. עבור דירה של 2-3 חדרים, שעונה על כל הדרישות שלהם, התשלום יהיה נמוך בכ-20-40% בהשוואה למחיר של 2 החדרים במלון – הפרש משמעותי שבאופן טבעי יוצר ביקוש.
הביקוש משפיע גם על הרווחיות של המשכירים. לדוגמה, דירה של 2 חדרים בתל אביב אשר מנוהלת ע"י חברת ניהול ומניבה לבעל הנכס 5,000 ש"ח לחודש – את אותה דירה בדיוק ניתן להשכיר לפרקי זמן קצרים בסכום מצטבר של 10,000 ש"ח ואף למעלה מכך, במידה והיא תהיה מאוישת 20 ימים בחודש. אמנם מהסכום הנ"ל יש לקזז את ההוצאות, אבל גם כך נשארים לבעל הנכס כ-7,000 ש"ח בחודש – פער בלתי מבוטל של 40% בהשוואה להשכרה לטווח ארוך.

השיקולים העיקריים להחלטה
הפרש של 40% עשוי להטות את הכסף לטובת השכרה קצרת טווח, אבל לפני שאתם מפרסמים את הנכס ב-AIRBNB הנה עוד מספר שיקולים שכדאי מאוד לקחת בחשבון:
סבלנות – הרווחיות של ההשכרה קצרת הטווח תלויה כמובן במספר הימים שבהם היא תהיה מושכרת מדי חודש, וזאת לאורך כל השנה. קחו בחשבון שבתחילת הדרך, כשעדיין אין ציונים גבוהים ב-AIRBNB או באתרים דומים, הדירה תושכר מעט יחסית.
מיסוי – השכרה של דירה לפרקי זמן קצרים עשויה להיחשב כעסק, ובמקרה כזה המיסוי שונה לגמרי. ההמלצה היא להתייעץ עם רואה חשבון בעל ניסיון בתחום כדי לדעת כמה מס תידרשו לשלם בכל תרחיש.
בלאי – בגלל התחלופה הגבוהה, הבלאי הטבעי בנכס שמושכר לתקופות קצרות גבוה יותר.
הוצאות – כאמור על מגבות, מצעים, נרות, פירות, סבונים ועוד. גם תשלום לעוזרת לפני כניסה של דייר חדש הוא הוצאה שיש לקחת בחשבון, וכך גם התשלום לאתר שבו מפורסמת הדירה.
חשבונות – הוצאות נוספות שמוטלות על בעל הנכס במקרה של השכרה לטווח קצר הן כל החשבונות – חשמל, ארנונה, מים, ועד בית, גז, טלוויזיה.

התעסקות משמעותית
מיקי גליה, מנכ"ל חברת ניהול הנכסים האוסמנג'ר, מדגיש עוד שיקול משמעותי: ההתעסקות הרבה עם הדירה כשהיא מושכרת לזמן קצר. מי שבוחר באופציה הזו מגלה עד מהרה שתחזוקת הנכס מייצרת אינספור סידורים וריצות, אחת לכמה ימים. בכל פעם שדיירים עוזבים את הדירה, חשוב לדאוג לנקות אותה היטב, לחדש את המלאי של כל הפריטים, לקנות כיבוד, להחליף מצעים ומגבות ועוד.
לפעמים כל הפעולות האלה חייבות להתבצע תוך זמן קצר כדי לא לפספס לקוחות פוטנציאליים, ובנוסף חשוב מאוד להשביע את רצונם של כל הדיירים כדי לקבל ציונים גבוהים ולמשוך עוד לקוחות על-מנת שאפשר יהיה למצות את פוטנציאל הרווחים של הדירה.