מס על דירה שלישית, הידוע גם בשם “מס ריבוי דירות”, הוא כלי מרכזי במדיניות הדיור בישראל שנועד להפחית את הביקוש לדירות להשקעה ולהגדיל את היצע הדירות בשוק. במאמר זה נסקור את עיקרי החוק, נסביר מי חייב בתשלום המס, נפרט אילו נכסים אינם נכללים במניין הדירות, נעמיק בחישוב המס ונציג הקלות אפשריות העומדות לרשות בעלי הנכסים. אם אתם בעלי מספר דירות או שוקלים השקעה בנדל”ן, המידע במאמר זה חיוני עבורכם.

מהו מס על ריבוי דירות וכיצד הוא משפיע על שוק הנדל”ן?

מס על ריבוי דירות, המוכר לעיתים כ”מס רכישה על דירה שלישית”, הוא מס שהוטל כחלק ממדיניות ממשלתית להפחתת הביקוש לדירות להשקעה ולהגדלת ההיצע בשוק הדיור. המס נועד לעודד בעלי נכסים להקטין את אחזקותיהם ולסייע בהורדת מחירי הדיור על ידי הגדלת מספר הדירות הזמינות לרכישה.

מנגנון המס מחייב בעלי דירות שמחזיקים ביותר משתי דירות לשלם מס נוסף על נכסים נוספים שבבעלותם. החקיקה עוררה ויכוחים רבים בנוגע להשלכותיה על בעלי הנכסים והשפעתה על שוק הנדל”ן.

מי נדרש לשלם מס זה על פי חוק?

המס חל על יחידים או תאגידים המחזיקים בשלוש דירות ומעלה. חשוב לציין כי המס אינו מתייחס רק למספר הנכסים בבעלות, אלא גם למצב הנכסים, לרבות נכסים שבבעלות חלקית או כאלו המחולקים בין מספר שותפים.

עם זאת, המס אינו מתייחס לרכוש מסוג אחר (כגון קרקעות או מבנים שאינם למגורים), ולכן בעלי נכסים מסחריים בלבד אינם כפופים לו. כמו כן, ישנם פרמטרים ספציפיים הקובעים את חבות המס, כולל שווי הדירות ומיקומן.

גובה המס על דירה שלישית

גובה המס על ריבוי דירות משתנה בהתאם להחלטות הממשלה ולפרמטרים נוספים. נכון להיום, המס נקבע כאחוז מסוים משווי הדירות הנוספות מעבר לשתי הדירות הראשונות. המס מחושב לפי אחוז מסוים משווי הדירה, כאשר קיימות תקרות ותנאים נוספים המגבילים את גובה המס שישולם.

לפי מתווה שהוצע בעבר:

• שיעור המס על הדירות הנוספות נע סביב 1% משווי הדירה הנוספת.

• קיימת תקרת מס שנתית, כך שהמס לא יעלה על סכום מסוים, שנקבע על ידי המדינה.

• המס חל על כל נכס נוסף מעבר לשתי הדירות הראשונות, ומחושב על פי ערך הדירה כפי שנקבע לצורכי מיסוי.

אילו נכסים לא ייחשבו לצורך מס על דירה שלישית?

לצורך חישוב המס, ישנם מקרים שבהם נכסים מסוימים אינם נחשבים, ובכך מפחיתים את מספר הדירות המזכות בחבות מס. בין המקרים הללו:

• דירות למגורים ייחודיות: דירות המושכרות לדיירים מוגנים עשויות לא להיכלל במניין הדירות.

• דירות בירושה: דירות שהתקבלו בירושה לעיתים אינן נחשבות, בעיקר כאשר מדובר בחלק יחסי בדירה ולא בעלות מלאה.

• דירות במצב שאינו מאפשר מגורים: נכסים הזקוקים לשיפוץ יסודי או שאינם ראויים למגורים.

החרגות אלו מעניקות מידה מסוימת של גמישות לבעלי דירות ומצמצמות את נטל המס במקרים מסוימים.

איך מחושב מס דירה שלישית?

חישוב המס מבוסס על קריטריונים הכוללים את שווי הדירות הנוספות ואת מספרן. חישוב המס מתבצע לפי נוסחה המשלבת אחוז מסוים משווי הנכס, כאשר קיימות תקרות ותנאים נוספים המגבילים את גובה המס שישולם. במקרים מסוימים, בעלי דירות עשויים להידרש להגיש הצהרה שנתית שבה מפורטות הדירות שבבעלותם ומחושבים חובות המס.

הקלות והטבות מס למחזיקי נכסים

על אף שהמס נועד להכביד על בעלי דירות רבות, קיימות הקלות מס שמטרתן למנוע פגיעה בלתי הוגנת. בין ההקלות ניתן למנות:

• פטור ממס במקרים מיוחדים: למשל, כאשר בעל הנכס רוכש דירה חדשה במקומה של דירה קיימת שמיועדת למכירה.

• אפשרות לפריסת תשלומים: בכדי להקל על התזרים הכספי של בעלי נכסים.

• ניכוי הוצאות מסוימות: כגון שיפוצים או תחזוקה, שעשויים להשפיע על חבות המס.

בנוסף, ניתן לעיתים לקבל ייעוץ משפטי או מקצועי על מנת לבדוק זכאות להקלות נוספות, במיוחד במקרים מורכבים יותר.

השפעות עתידיות של מס על דירה שלישית

המס נועד לעודד מכירת דירות עודפות לשוק, אך הוא עשוי גם להשפיע על משקיעים קטנים ועל שוק השכירות. ישנם חששות שהמס יגרום לעלייה במחירי השכירות, כאשר משקיעים ינסו לגלגל את עלות המס על השוכרים. מנגד, התומכים בחוק סבורים שהוא יסייע ביצירת שוק דיור בר-השגה לטובת כלל הציבור.

סיכום

מס על ריבוי דירות הוא כלי שנוי במחלוקת במדיניות הדיור בישראל. בעוד מטרתו העיקרית היא לצמצם את הפערים ולהגדיל את ההיצע בשוק, הוא מעורר תגובות מעורבות בשל השפעתו על בעלי הנכסים והשוק הרחב. הבנה מעמיקה של החוק, ההחרגות וההקלות יכולה לסייע לבעלי דירות לתכנן את צעדיהם ולהתמודד עם האתגרים שמביא עמו המס.